国土部分类入市农用地

国土部分类入市农用地

已建小产权房“赎身”路径细化
作者：李乐 2008-11-3 22:38:55
　　如何搭建农村集体建设用地入市流转的政策框架，在十七届三中全会后，正在进入国土资源部的实际工作日程。
　　在此之前，十七届三中全会提出了“建立城乡统一的建设用地市场”，尽管细化的政策框架仍在探讨中，但在国土资源部内部，一套以“分类管理农村集体建设用地，并给予不同流转待遇”为核心的政策思路已经被提出。
　　按照这套思路，农村集体建设用地将被划分为划拨、出让和出租三类，后两者将可直接进入建设用地市场而无需征地，而对于划拨用地，在向农村集体经济组织补缴土地出让金后，亦可与城镇建设用地实现“同地、同价、同权”的统一，更为微妙的是，如果依照此种政策思路，那些建设在宅基地上的所谓小产权房，将在补缴土地出让金后，有望获得合法身份。
先行分类
　　“一边深入学习科学发展观，一边研究怎么搭建农村集体建设用地入市流转的政策框架。”10月29日夜，国土资源部的一位官员向记者如是描述十七届三中全会闭幕以来，他的工作状态。
　　在此之前，十七届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场、有条件允许农村集体建设用地直接入市流转”等一系列原则性要求，突破了只有城镇建设用地使用权可以交易流转的既有政策框架，实际上，自那时开始，国土资源部就已经着手细化政策框架的工作。
　　记者了解到，此项工作主要由国土资源部规划司会同土地利用司商讨，知情人士告诉记者，目前已经开始提出初步的政策思路，但距离最终成文还尚需时日。“不过，现在已经形成了一部分的共识，就是将农村集体建设用地的所有权与使用权分离，着重对使用权进行管理。”他说。
　　他告诉记者，所谓“所有权与使用权分离”，实际上是比照城镇建设用地管理的方式进行的。国土资源部规划司司长胡存智提出，应对农村集体建设用地的使用权，按照其用途进行分类，继而进行方式不同的流转、入市管理。
　　按照胡存智提出的思路，农村集体建设用地将被分为三类，一是划拨类集体建设用地；二是出让类集体建设用地；三是出租类集体建设用地。所谓划拨类即是指农村集体经济组织无偿分配给成员的土地，例如宅基地；至于“出让类”，主要是指经营性的农村集体建设用地，例如乡镇企业用地等。
　　“简单地说，就是参照国有土地使用权的分类，把集体建设用地的使用权重新分类。集体土地与国有土地一样，在所有权不变的前提下，使用权可以进入建设用地市场。这就有望实现城乡土地同地同价，同地同权。”在天津召开的一次会议上，胡存智做了如是阐述，而天津是土地管理制度改革的试点城市之一。
再行流转
　　中国人民大学土地管理系主任叶剑平告诉记者，在现行的土地管理制度下，农村土地的使用权要进行流转，就必须通过政府征地变为城镇建设用地，而在这个土地属性的转变过程中，往往形成了较大的“价格差”，其中绝大部分成为了政府卖地的“收益”。
　　“就是基于这个原因，三中全会提出来允许农村集体建设用地有条件入市，农民可以从中享有收益的原则，现在，国土资源部就是要细化怎么做，也就是如何流转，农民如何从中分配收益。”他说。
　　目前，基于胡存智提出的“分类管理思路”，目前国土资源部内部比较一致的思路是，针对划拨、出让、出租三种不同的土地类型，搭建不同的流转框架和路径。
　　知情人士告诉记者，针对出让和出租类的农村集体建设用地，由于其使用权是通过有偿获得，因此可以直接进入建设用地市场进行交易，而通过划拨途径无偿获得的农村集体建设用地，则不能直接进入建设用地市场进行交易。
　　“现在考虑的是，对划拨类的土地，在补缴土地出让金后，就可以入市流转了。”一位国土资源部的官员向记者解释，而土地出让金则无须缴纳给政府，而是交予集体，这与城镇建设用地完全不同。
微妙小产权
　　“一些不符合规划的小产权房，由于土地是以划拨方式无偿取得，购房者通过向该集体土地的所有者补缴土地出让金，可达到经济利益的平衡。只要它符合规划，经济利益也达到平衡，问题就自然解决，不用其他的办法。”一位国土资源部的官员据此表示，小产权房不一定非要“拆掉”、“炸掉”。
　　不过，他向记者强调这只是目前政策思路的一种探讨。2008年夏天，国土资源部已经就小产权房的问题，提交了专项的调研报告，目前正在等待国务院的最后批复，而国务院农村工作小组办公室主任陈锡文则强调，中央目前已经明确，严禁再行兴建小产权房，对于那些已经建成并入住的小产权房，将会依照情况的不同而区别处理。
　　记者了解到，即便在城镇住房的范围内，也曾出现过大量使用划拨土地兴建住宅的情况，但这些住宅此后都通过补缴土地出让金的方式，完成了土地属性和产权属性的转换，继而解决了问题，因此，比照城镇建设用地管理的农村集体建设用地管理思路，亦可采取类似的手段，但前述官员强调，其前提是必须符合规划。
　　知情人士告诉记者，小产权房之所以在新旧政策的环节中，处于如此微妙的地位，实际上与对农村集体建设用地有条件入市的规模进行控制有关。
　　陈锡文告诉记者，很多开发商看到三中全会提出的“农村集体建设用地有条件入市、经营性用地不再由政府征用”的精神后，就认为房地产用地属于经营性的，因此按照上述条款就可到农村买地了，但事实并非如此。“即使城镇规划区范围外的经营性项目用地，也必须遵守用途管制，纳入当地的用地规划。”　　
　　“如果不算用来建设镇的用地，新政策所开的口子涉及土地大概占到整个建设用地的2%~3%。如果把建设镇全部放进去，比例也不大。我个人是主张起步阶段口子小一点儿，因为现在用地饥渴症太严重了，宁可起步稳一点儿，将来条件成熟了再放开。”这位几乎参与了近十年所有中央涉农政策制定的官员向记者强调。


　　小产权房政策
　　政策红线
　　2007年12月，国务院常务会议决定：严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。
　　新老划断
　　2008年8月，国土资源部提交国务院报告中建议：对于在建、新建小产权房，一律严格查处、整顿；而对于已经形成规模性入住的小产权房，则要妥善予以处理。